L'organisation de cette conférence a été parfaite. La conférence s'est tenue dans le Salon 3 du Centre de Convention de l'hôtel Disney's Newport Bay Club.
Accueil par
Louisa (Club Actionnaires) puis message d'accueil d'
Olivier Lambert (Relations Investisseurs) et présentation par
Dominique Cocquet (Directeur Général Adjoint, Conseil et Développement Projets Stratégiques) assisté de
Nadim Tawil (Communication Institutionnelle)
Environ 80 actionnaires étaient présents, dont Vittorina, ancienne responsable du Club Actionnaire. Un petit buffet avec petits fours était dressé au fond de la salle.
La conférence s'est tenue en français et présentée par Dominique Cocquet pendant 1h45 à l'issu de laquelle les actionnaires ont pu poser des questions (10 intervenants).
Voici donc le compte rendu de cette conférence.
L'idée des Villages Nature remonte à une dizaine d'années,bien avant la vague verte de 2005 et les problème de raréfaction du pétrole, alors que Jay Rasulo était à la présidence d'EuroDisney SCA. Dominique Cocquet et Jay Rasulo réfléchissaient à un moyen de compléter la destination permettant aux visiteurs de se détendre. En effet, un séjour à Disneyland Paris n'est pas souvent synonyme de vacances ni de relaxation.
L'idée était donc d'utiliser l'espace disponible au sud de l'A4 autour de l'environnement boisé.
A cette époque, Dominique Cocquet travaillait déjà avec Gérard Brémond sur les résidences Pierre et Vacances Adagio près de la Place de Toscane. C'est également à cette période fin 2000/début 2001 que Pierre et Vacances rachetait les Center Parcs (qui est à la base un concept hollandais créé en 1968 sous forme de campings).
L'idée était donc de pouvoir s'associer avec un grand groupe pour ouvrir le 21ème siècle avec une page et un défi écologique.
"Mais on ne peut pas enchanter avec des débits sur les robinets!" précise Dominique Cocquet.
C'est ainsi qu'en 2003, 2 leaders européens et mondiaux (Disney et Pierre et Vacances) s'unissent pour financer les études,pour finalement aboutir en septembre 2010, après un changement de nom aux
Villages Nature de Val d'Europe (anciennement Villages Nature).
2 coprésidents:
Gérard Brémond (au centre) et
Philippe Gas (à droite) de la société de management et un directeur Général
Dominique Cocquet (à gauche).
1 équipe de développement resserrée utilisant les ressources des 2 groupes:
- Francis Borézée d'Eurodisney SCA (Vice-Président, Développement Immobilier et Touristique) en charge des aménagements;
- Pierre et Vacances, en charge de la Construction et de la Vente.
Ce projet est issu de l'intérêt très fort pour le consommateur européen pour un concept mêlant détente, loisirs, nature et expérience et besoin de reconnexion.
Des publics très variés sont visés: des jeunes couples aux séniors, familles et enfants, sur des marchés clés: la France pour la 1ère phase puis les pays européens pour les autres phases.
C'est un projet immobilier attractif pour les investisseurs individuels et institutionnels, basé sur un un modèle éprouvé depuis plus de 40 ans par le Groupe Pierre et Vacances, et présentant un intérêt fiscal avec crédit d'impôt.
L'objectif est donc "d'augmenter la masse critique de l'attractivité de la destination en jouant sur le clavier comportemental", dixit Dominique Cocquet.
Ainsi, l'idée n'est pas de créer un 3ème parc Disney mais bien une nouvelle destination touristique d'envergure européenne fondée sur la quête d'harmonie entre l'homme et la nature, constituant une motivation majeure en matière de tourisme durable.
L'objectif de ce tourisme de villégiature est de faire passer le séjour de 2 jours, 2 jours et demi à 4 jours.
Le concept n'est pas basé sur la nature sauvage ou même sur un safari mais bien sur le fruit de la relation entre l'homme et la nature dans le passé, le présent et le futur.
Un concept marketing? Non, précise Dominique Cocquet, "c'est un concept sérieux et un engagement fort envers le développement durable".
Le message à faire passer est donc émotionnel (l'harmonie) et rationnel (le développement durable).
La localisation des Villages Nature est donc au sud de l'A4 et permettra des aménagements routiers qui amélioreront la vie des habitants locaux notamment le barreau Est rejoignant la sortie 14 de l'A4. Les forêts de Ferrières et de Cergy étant assez fermées, ce projet est une opportunité pour l'aménagement de l'accueil (grâce à des chemins de randonnées) tout en préservant les forêts (notamment en matière de régénération des arbres).
Une réduction maximum de l'empreinte écologique:Une méthodologie émanant de One Planet Living, développée par 2 ONG de référence Bioregional et WWF International, a permis de mettre au point un
Plan d'Action Durable.
Ce PAD s'appuie sur 10 cibles clés visant à réduire au maximum l'empreinte écologique de la destination, à assurer un équilibre social et à développer une synergie territoriale:
- zéro Carbone
- zéro déchets
- transport durable
- matériaux locaux durables
- alimentation locale et durable
- eau durable
- habitat naturel et vie sauvage
- culture et héritage
- partenariats locaux et commerce équitable
- qualité de vie et bien être
Selon Dominique Cocquet, ces cibles sont dans l'avenant et un engagement avec comité de suivi a été pris en les respectant voire même en les dépassant.
Le génie du lieu : A 1800m de profondeur se trouve une nappe phréatique: le Dogger. C'est une mer d'eau salée qui s'étend de Paris(55°C) à Reims en passant par Château Thierry (90°C).
La société a été fortement aisée par l'ADAME et la région Ile-de-France.
Cette géothermie profonde est d'ailleurs exploitée à Meaux grâce à 2 puits chauffant ainsi 17 000 logements.
La nappe phréatique étant très corrosive, la technologie se devait d'évoluer.
D'ailleurs, le toit de cette nappe présentant des aspérités piège le pétrole puisque celui-ci surnage au-dessus de l'eau, ce qui explique la présence de puits de pétrole en Seine-et-Marne!
1er visuel de 2003 montrant l'ensemble du projet à terme
La 1ère phase consistera donc à aménager 300 ha à l'Ouest, la partie Est du papillon est conditionnelle.
Parmi ces 300 ha comprenant le Ranch Davy Crockett, 175 seront aménagés sur 250 ha (hors Ranch). Le Ranch devrait rester en l'état encore 15 ans.
1730 résidences seront réparties en 3 villages ( 2 lacustres et 1 forestier), ce qui équivaut à 2 Center Parcs (environ 800 unités de logements pour un Center parc).
2 équipements récréatifs et d'animations: 1 vaste parc aquatique couvert de 7000/7500 m2 avec un lagon géothermique de 2500 m2 et un parcours d'accrobranches.
A l'origine, la Ranch Davy Crockett devait être 3 fois plus grand, les Villages Nature vont donc s'étendre sur les extensions initialement prévues pour le Ranch.
L'accès se fera par la partie Sud de l'échangeur 14 où plusieurs guichets seront construits. Les Villages Nature seront ainsi desservis par 1600m de voirie.
Il y a aura encore possibilité d'extension jusqu'à 250 ha voire plus en prenant en compte le Ranch.
Le contenu créatif:- intégrer l'ensemble du site dans une histoire cohérente pour une expérience visuelle et sensorielle,
- utiliser la métaphore du jardin (plus compréhensible par les enfants) pour illustrer l'harmonie entre l'homme et la nature.
- manifester la présence géothermique par le lagon & les sources chaudes et une expression architecturale puissante
- créer un sentiment d'itinéraires pour relier les expériences
- mettre en place une symbolique pour guider la conception architecturale
- une expression stylistique: les courbes représentent la nature, les angles représentent l'humanité
L'exposition des logements a été réfléchie et les voitures seront garées sur P1 (pour les Villages Lacustres) et P2 (pour le Village Forestier).
Les cottages du Village Central seront sur 2 à 3 niveaux et les commerces seront au rez de chaussée.
Récupération des eaux pluviales qui seront stockées voire renvoyer vers les rivières. Il n'y aura ainsi pas besoin de pomper dans les nappes ni besoin d'apport d'eau potable en provenance de la Marne.
L'architecture:L'inspiration est tirée:
- du mouvement Art & Créatifs
- l'architecture des jardins Zen est issue de la culture japonaise
- de la tradition américaine de l'artisanat
- des développements contemporains sur l'architecture durable
- des réalisations de Hundertwasser, visionnaire de l'architecture écologique
L'ensemble permettra un voyage émotionnel avec des images parlant aux enfants.
1ère esquisses fin février 2009: thème des jardins suspendus
Esquisses des jardins novembre 2010: commerces en bas, en réalité ce sera moins sauvage et moins envahissant afin d'apporter de la luminosité.
La direction artistique:- Walt Disney Imagineering: département unique dédié à la création de tous les parcs et hôtels à thème Disney, avec Joe Rohde ayant participé à la création du Disney Animal Kingdom Lodge sera en charge du projet.
- Thierry Huau, talentueux paysagiste français avec sa société Interscène qui a été impliqué dans le Parc Végétal terra Botanica près d'Angers
La mise en scène:Elle sera assurée par des cabinets d'architectes de renommée internationale:
- Jacques Ferrier, célèbre pour le Pavillon français de l'exposition universelle de Shangai a remportée le concours pour la création du Parc Aquatique
- Jean de Gastines & le Groupe Patriarche: qui a déjà participé à la création des Center Parcs et écoconcepteur de Beaubourg
Le lagon (baignable) d'eau chaude de 2500 m2 avec des sources chaudes bordera le lac (qui sera non baignable).
On notera une expression iconique de l'eau dans tous ses états.
Le Parc Aquatique sera à terme le plus grand d'Europe.
Le visuel ci dessous présente une pyramide tronquée avec des cheminements végétalisés. Côté coulisses, la pyramide sera végétale.
Selon Dominique Cocquet, ce concept est encore "trop industriel" et sera retravaillé.
Les jardins Extraordinaires: parallèles à la bordure du lac, seront crées par Thierry Huau sur 650 m de long et 60m de large (Jardin de l'Air, du Feu, de l'Eau et de la Terre).
La Ferme pédagogique: comprendra l'arche Jardin, des jardins nourriciers, fruitiers...
L'île de l'Aventure: au centre, s'étend sur 4 ha entre les 2 Villages Lacustres, tout en verticalité avec un parcours d'accrobranches ludico-sportif, adapté pour les adultes et les enfants.
Les itinéraires inspirés: avec des objets ludiques, des points focaux symbolisant l'Art et la Culture, comme par exemple des alignements de mégalithes...
Des Festivals et évènements: festival des fleurs...
Concertation et synergies locales:- implication des élus locaux à travers un livre blanc et le travail démocratique
- des réunions publiques et des rencontres avec les associations et les organismes consulaires sont prévues
- un travail de fond d'ici à l'ouverture pour organiser les synergies
- un projet identitaire notamment pour les riverains du Sud de l'A4
Quelques chiffres:- coefficient d'occupation des sols est de 10%
- 700 millions d'euros pour la Phase 1
- 1,5 milliards d'euros à terme
- 4500 emplois dont 1600 directs
- impact local: 7 millions d'euros par an pour la Phase 1
- rayonnement pour le tourisme patrimonial (Provins, Fontainebleau, Vaux le Vicomte)
Calendrier:sept 2010 à déc 2010: mise en place de l'ensemble des procédures publiques et acquisition foncières
sept 2010 à déc 2012: poursuite des études architecturales
2ème semestre 2011: lancement de la commercialisation
1er semestre 2013: démarrage des travaux
été 2015: 1ère moitié avec Parc Aquatique
été 2016: 2ème moitié
Questions/Réponses des actionnaires:
Question 1: Après un hommage à Dominique Cocquet, sa passion comme Walt Disney, et le livre sur Val d'Europe, l'actionnaire soulève le problème du bruit, notamment à cause de l'A4.Des études phoniques ont été réalisées. On note une amélioration avec le nouveaux asphaltes. De plus, les merlons phoniques vont être renforcés. A noter que les Villages Natures seront 500m au Sud de l'A4 et que l'impact du bruit devra donc être moins important qu'en bordure Nord du Ranch.
Question 2: Pourra-ton voir les maquettes sur internet?Dans 2 à 3 mois, un site internet dédié sera mis en ligne où on pourras retrouver les visuels et d'autres informations complémentaires
Question 3: N'y a-t-il pas un risque de cannibalisation du Ranch?Le Ranch est un hôtels Disney d'environ 600 bungalows.
2 solutions s'offraient:
- sans rénovation du Ranch et libération du terrain pour les Villages Nature, mais cela nécessitait de reconstruire un hôtel Disney plus près des Parcs à thème avec un investissement conséquent.
- rénover le Ranch et étendre les Villages Nature à côté.
Le Ranch entre dans une politique marketing de Disney avec des packs séjours comportant les entrées aux parcs. Avec un taux d'occupation des hôtels Disney d'environ 90%, la suppression du Ranch avec une baisse de 10% de résidents hôtels Disney aurait pénaliser d'autant les Parcs.
Toutefois, une solution est à l'étude pour savoir si les résidents du Ranch pourront avoir accès aux équipements des Village Natures
Question 4: Y aura-t-il un moyen de déplacement entre les Villages Nature et les Parcs Disney?Dès la Phase 1, des navettes entre la gare RER et les Villages Nature et le Ranch seront mises en place. Cela fait partie de l'engagement de transport durable. Le Ranch sera donc desservi dès l'ouverture des Villages Nature.
A long terme, un Transport Commun en Site Propre est également étudié entre la Gare RER, le Pôle Urbain de Val d'Europe et les Villages Nature.
L'objectif est d'atteindre environ 30% de visiteurs venant à l'aide de transports en commun. C'est presque actuellement le cas pour les Parcs, mais les Villages Nature sont plus loin et c'est un objectif plus ambitieux.
Question 5: Y aura-t-il des clins d'oeil à Disney dans les Villages Nature?Ils ne savent pas encore, mais Dominique Cocquet aime bien l'idée des clins d'oeil. Ce qui est sûr c'est qu'il n'y aura pas de thématisation avec les personnages Disney. En effet, le principal problème provient du risque de confusion pour le marketing et vente. La distribution et le marketing seront bien distincts de celui pour les parcs.
Question 6: Les employés de Villages Nature pourront-ils être interchangeables avec ceux de Disney?Non, ce ne sont pas les mêmes unités économiques et sociales, ni les mêmes conventions.
Villages Nature dépendra de la convention des résidences de tourisme. Il n'y aura donc pas d'amalgames pour des raisons juridiques.
Question 7: Quel est le coût des logements?200 000 à 250 000€ pour les plus petits
350 000 à 400 000€ pour les plus grands
Ce sera un investissement purement locatif et reloué au prix des séjours dans les Center Parcs+15% compte tenu de la proximité de Paris.
ils étudient la possibilité pour le propriétaire de pouvoir profiter de son logement une semaine par an (moyennement une valeur d'usage en déduction du loyer), mais il ne pourra pas y habituer et ce ne sera pas du Time Sharing.
Question 8: Quels sont les risques du projet?Il y a peu de risques techniques puisque les puits géothermiques sont désormais bien maitrisés. Les risques peuvent être administratifs notamment en cas de recours.
En cas d'environnement économique difficile, le projet pourrait être reporté.
Les risques sont calculés, et peuvent avoir des impacts, mais les dirigeants sont relativement confiants, notamment grâce au recul et l'expérience du Groupe Pierre et Vacances.
Question 9: Y aura-t-il utilisation d'une énergie libre pour les transports?Transdev, filiale de la Caisse des Dépôts, partenaire de Disney utilise déjà des moteurs hybrides. En ce qui concerne le TSCP, Dominique Cocquet reste prudent car cela dépend des pouvoirs publics.
Question 10: Les Villages Nature peuvent-ils servir de laboratoire?Les Villages Nature sont dotés d'un forum qui pourra accueillir des séminaires et des expositions. Ils pourront servir de "laboratoire" mais dans le cadre de manifestations avec une dimension humaniste.
Question 11: Quel sera le cash flow généré?Dominique Cocquet espère un bilan immobilier positif. Cela semble plausible au vu des dernières opérations des Center Parcs, en faisant fi du contexte économique.
Concernant l'exploitation, la montée en charge se fera progressivement sur 3 à 5 ans, et table sur un chiffre d'exploitation en dessous de celui des Center Parcs.
Question 12: Qu'en est-il de la gestion des parties communes?Pour l'instant, l'objectif se zéro carbone n'est pas encore tout à fait atteint. Diverses solutions pour arriver à cet objectif sont à l'étude: solaire, éolien, méthanisation.
Le puit géothermique va permettre de desservir les 2 parcs et le Disneyland Hotel à l'aide de canalisation appropriées et couvrir 30% des besoins en énergie.
Question 13: Quelle est la capacité du Parc Aquatique?Accès?7000 à 7500 m2 de surfaces couvertes + lagon de 2500m2
Lors de la 2ème Phase, 2 autres attractions viendront le compléter le Pavillon de la Terre et de la Mer.
L'accès à ce Parc Aquatique sera compris dans le séjour des résidents Village Nature.
La possibilité d'ouvrir l'accès aux habitants locaux (selon la capacité et heures creuses) est également à l'étude, avec un intérêt pour les commerces et restaurants. Ceci sous réserve de ne pas créer de concurrence.
Hôtellerie
Sujet: 
Jeu 3 Fév 2011 - 18:57
.. Aprés il faut compter une grosse campagne de pub pour attiré la clientéle et faire des offres intérréssantes, je pense notament par exemple à un forfait de 5 jours (comme l'a dit happyseb69 avec le DC en 1995) comprenant 2 jours aux parcs et les 3 autres aux Village Nature aprés bon c'est juste une idée.. ^^
, humm un investissement en perspective?
